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庫存1.6億平賣2年多 山東出招消化商品房救樓市
2015-09-09 09:43:34   來源:山東商報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

下一步,山東將研究制定地方強制性技術標準,2017年設區城市新建高層住宅將實行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。另據了解,對全裝修商品住宅,在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價,分別開發票,分別納稅。

[ 停止建設]

收商品房當公租房

[ 消化庫存]

滯銷寫字樓改學校

[ 降空置率]

鼓勵新房長期出租

商報濟南消息(記者王善龍)山東省政府辦公廳印發的《山東省房地產業轉型升級實施方案》中首次披露我省商品房庫存規模。據悉,截止到2014年底,全省商品房庫存1.6億平方米,大約相當于當年在建商品房總面積的3成。這些庫存商品房去庫存化周期達到27.3個月,這意味著即便兩年內不開工新樓盤,現有的商品房庫存依然夠賣的。

去庫存需27個月

《方案》指出,與促進新型城鎮化、推動經濟社會協調發展、實現轉型升級新跨越的要求相比,我省房地產業還存在以下突出問題和不足:商品房庫存偏高,截至2014年年底,全省商品房庫存1.6億平方米,去庫存化周期達到27.3個月;產業集中度偏低,龍頭企業實力弱,缺乏知名品牌企業,全國開發、物業企業百強中均只有1家;產品結構不合理,居住地產比重偏大,商業地產供應過剩,工業、物流、養老、旅游等跨界地產比重偏低;資本運營能力差,企業自有資金少,融資能力低,沒有一家直接發行上市的房地產企業。

為去庫存救樓市,我省將實行供需雙向調節,努力消化庫存商品房。

未開發用地轉換用途

在供應方面的調節主要體現在控制商品房供應規模。科學編制住房建設規劃和年度計劃,有序控制土地投放和開發項目建設進度,精心研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案。

在需求方面,主要是促進住房合理消費。適當提高公積金貸款額度,增強購房者的支付能力和信心; 打通保障房和商品房通道,引導被安置居民選購合適的商品房; 滿足農村轉移人口住房需求,提供或改造符合農村轉移人口需求的商品住房; 改善農村教師和醫護人員工作生活條件。各地可在農村中小學、鄉鎮衛生院駐地或附近,由政府收購或租用合適的商品房,用作在崗教師、支教教師、頂崗實習師范生和在崗醫護人員周轉宿舍,租金標準可參照當地公共租賃住房政策執行; 鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買商品房,可由當地教育、衛生計生部門組織,以優惠價格共同購買。

方案提出,山東將轉變房屋消費模式,發展房產租賃市場。鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。

我省還鼓勵創新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(輕加工研發型)地產、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等,實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。

我省房價收入比處合理區間

●產業規模居全國前列

2014年,全省商品房施工面積5.45億平方米,完成房地產開發投資5818億元,分別居全國第2、第4位;銷售商品房9180萬平方米,實現銷售額4880億元,分別居全國第3、第4位;實現房地產業增加值2551億元,占地區生產總值的4.3%,居全國第4位。城鎮居民人均住房建筑面積37.3平方米。

市場總體平穩健康

2014年,全省商品房平均銷售價格每平方米5316元,比全國平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城鎮居民年人均可支配收入29222元計算,房價收入比為6.67,處于國際公認的6-8的合理區間內。

●對地方財政貢獻突出

“十五”以來,房地產業提供的地稅收入年均遞增30%以上,2014年達到969億元,占全省地稅收入的27%,在服務業中居首位,還帶動了建筑、建材金融商業、物流、家具、家電等幾十個相關產業的發展。2014年,全省房地產企業繳納土地出讓金525億元,繳納城市基礎設施配套費221億元,有力促進了城市建設和發展。

政府不再集中建公租房,改為買或租

長期滯銷寫字樓有望改學校

近日,省政府印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》,明確2015-2020年,每年房地產開發投資保持在6000億元左右,商品房銷售面積保持在1億平方米左右,物業管理面積年均增長7%左右。 記者鄭心茹

不再集中建公租房可收購中小套型商品房

記者了解到,山東將實行“供需雙向調節”,努力消化庫存商品房。提高國有土地上房屋征收貨幣補償比重,引導被安置居民選購合適的商品房,政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房,確實需要的,收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區中配建。

上述實施方案還提出,各地可在農村中小學、鄉鎮衛生院駐地或附近,由政府收購或租用合適的商品房,用作在崗教師、支教教師、頂崗實習師范生和在崗醫護人員周轉宿舍,租金標準可參照當地公租房政策執行,同時,鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買商品房。

消化庫存商品房寫字樓長期滯銷或改學校

上述實施意見提出,各地政府可采用貼息、補助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(輕加工研發型)地產、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等。

一方面學校用房緊張,引發“上學難”的問題;一方面一些寫字樓長期滯銷,苦無買家……這一矛盾,今后在山東有望越來越少。山東明確提出,對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓,可由政府收購或長期租用,改造為中小學、幼兒園用房。除此之外,還將允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者,將住宅、公寓登記注冊為營業場所。

20年以上舊小區將改造開發建設綜合性養老社區

上述實施方案明確提出,新竣工商品房項目全部實行物業管理。另外,山東還將發揮行政和市場的作用,對1995年前建成的城鎮和工礦區老舊住宅小區全面開展整治改造,用5年時間基本完成整治改造任務,實現物業管理全覆蓋,解決棄管小區居民生活環境惡化問題。

在養老地產的打造方面,山東將針對日益擴大的養老需求,開發建設集居住、服務、商業、醫療護理、休憩娛樂等功能于一體的綜合性養老社區,在普通商品房小區配建“老少居”、“老人房”、養老公寓,在已建成小區中插建、改建日間照料中心等養老服務設施。

方案中顯示,山東將著力解決城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的,責成開發企業在2017年年底前完成,否則限制或停止其承接新的開發項目。

2018年新建高層住宅淘汰毛坯房

方案中還提出,山東將引導開發企業從委托設計入手,組織實施“土建裝修一體化”,建設銷售成品住房,避免施工過程中的拆改,避免業主購房后二次裝修造成的材料浪費、環境污染和安全隱患。下一步,山東將研究制定地方強制性技術標準,2017年設區城市新建高層住宅將實行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。另據了解,對全裝修商品住宅,在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價,分別開發票,分別納稅。

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