濟南“鉆石地塊”層出不窮 房企難撈“快錢”
2014-10-24 10:59:44   來源:山東商報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

開發企業紛紛在周邊造城開發的時候,市中心也在進行著老城區改造,但是部分老城區因為地處黃金位置,而且拆遷面積不大,所以最終形成了鉆石地塊——面積小、價格高。往年濟南有很多項目都處在鉆石地塊上,雖然價...

開發企業紛紛在周邊“造城開發”的時候,市中心也在進行著老城區改造,但是部分老城區因為地處黃金位置,而且拆遷面積不大,所以最終形成了鉆石地塊——面積小、價格高。往年濟南有很多項目都處在鉆石地塊上,雖然價格較高,但仍然吸引了很多市民購買。在今年市場下滑的大背景下,鉆石地塊的項目也沒有以往的那般高調,有不少購房者的購房意向也發生了轉移,加上政策的禁錮,今年高端市場已經不復往日的風光了。本刊記者 馬妍 張陽陽

“鉆石地塊”項目層出不窮

鉆石雖然小巧,但是其價格卻比較昂貴,雖然是個奢侈品,但依然收到了人們的喜愛。如同鉆石一般,省城也存在著和鉆石概念相類似的地塊,雖然面積小、售價高,但依然得到了很多人的關注。

濟南,屬于鉆石地塊的項目確實不少,比如說誠基中心、卓越SOHO、萬豪國際、文華園、金光建康城等。它們都位于濟南傳統的老城區,而且都是面積小、單價高的項目。通過對項目的走訪記者發現,在面對較小面積的地時,開發商大多選擇將其建成為公寓或者塔式住宅樓。一位業內人士對記者說:“純住宅項目對樓間距和容積率都有要求,如果要是按照那個標準來說,能建的樓座數量就會偏少,但是公寓一類的產品約束就沒有那么多。而且因為地塊是位于市中心,所以開發商拍地的時候地價就已經很高了,要想收回成本只能按照這種方式進行開發,而且銷售單價每平米通常都在萬元以上,面積小、總價低,即使單價比較高的話也不會太影響此類產品銷售。如果不按照這種方式銷售,開發商利潤會非常低,甚至不賺錢,開發企業也就不會再對市中區的小地塊產生興趣。”

香餑餑現在也難啃 撈“快錢”難上加難

鉆石地段的產品曾是開發企業企圖撈快錢的一個有效手段,歷山路上一個小區占地面積僅有3萬多平,容積率達到3.5,銷售均價在1.5萬左右,基本沒有綠化,這種類型的房子在最初銷售時竟然也一房難求。較好的位置、可讀名牌小學成了項目提高身價的砝碼,此項目在當年銷售時可謂一房難求。但是今年以來,這種情況卻難以再現,無論是經十路、陽光新路、經一路等地段這種撈快錢式的營銷方式已經不再奏效。

產品的滯銷,讓開發商不敢再輕易的用高價來搏地,即使是以往趨之若鶩的香餑餑地塊,現在也鮮有出手。看到市場同類產品遇冷的境地,更多的開發商希望握緊手中資金,等待市場好轉時再做籌謀。撈快錢的階段已過,香餑餑也難啃了。

購房客謹慎,即使央區照樣不買賬

進入到2014年,濟南的樓市一路下滑,銷售單價也隨行就市的進行了調整。市民的購房意愿減弱、市場的投資力量幾近消失,市中區的高單價公寓成了雞肋產品。記者在售樓處采訪了一位前來看房的市民,他表示因為市中心的房子位置固然是好,但是居住條件卻并不盡如意人意,居住密度大就導致了停車空間小,每天停車就是個頭疼的問題。而且來往車輛較多、空氣污染和汽車噪音都不會少,很難保證居住質量。因為地段較小,小區綠化基本沒有,基于上面的原因,在購房時不會再去關注此類房產

懷有同樣想法的市民不在少數,因為市場的主要購買力依然是剛需,所以此類產品的銷售一度達到了冰點。翻閱今年的市場數據可以看出,除去別墅產品,市場中銷售不佳的為商業和公寓產品,投資客的減少讓商業項目難有起色。即使是優質地段,也難以俘獲購房者的心。

優質地塊并不意味著優質產品

記者發現優質地塊帶來的并不一定是優質的產品,很多應該成為精品的項目卻被做成了快消品,位于和平路上的原城建學院地塊,被建造成了幾棟公寓,僅有小部分沿街地塊和底部樓層被設計成了商鋪,并且其樓棟比較密集,記者查詢資料發現,該地塊僅有10多萬平米的土地面積,按照一般的住宅樓規劃,預計可以修建10棟左右的高層建筑,但是該樓盤卻修建了30多棟公寓建筑,其樓盤密集度可見一斑。

樓棟密集意味著可售房源增多,記者發現,該樓盤戶型多為50平米以下的小型公寓,在濟南住宅與房地產信息網上,顯示該樓盤可售房源套數多大16000多套,如果刨除1:1的地下室和車位,也有5000套以上的公寓。該樓盤從2008年拿到首個預售許可證到現在,每平米銷售均價一直保持在6000元-8000元之間,售價比起同區位其他項目低出近一半,該房企打造“快銷品”的策略不言而喻。

除此之外,位于上述樓盤對面的一項目也在近期開建,記者發現,該地塊同樣較小,僅有6000多平米的土地面積,雖然土地為住宅屬性,但其建設方還是把房屋建造成了“公寓”樣式,塔式樓加小戶型的設計,讓這小小的地塊上誕生近500套房子。

相比房子而言,這些項目的沿街底商實際的經營狀況也不容樂觀。和平路上的一個公寓項目,底商空置率在60%左右,即使是在經營中的店鋪,其經營者的更換速度也比較快,很難有能持續經營的店鋪。在商鋪銷售初期,很多投資者因為看中市中心地段、預估會有較高的回報率,所以紛紛在此投資。但是經過多年之后,小區的沿街商鋪和商業體項目依然未能做熱,讓很多投資者大呼賠錢。通過市場的檢驗可以得出,并不是地段好,產品就一定暢銷,不符合市場需求的產品,即使穿著“龍袍”終究也不會被認可。

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