濟南房住宅庫存越來越多 三成新供房沒賣出去
2014-07-07 11:01:54   來源:山東商報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

從2011年3月1日起至今濟南市實施限購已40個月。這段時間里,濟南市商品住宅成交量先漲后跌,并在今年出現明顯下降,土地供應量在經歷了2013年的暴漲后也于今年跌入谷底,同時,三年多的時間里,商品住宅均價明顯滯漲。

從2011年3月1日起至今濟南市實施限購已40個月。這段時間里,濟南市商品住宅成交量先漲后跌,并在今年出現明顯下降,土地供應量在經歷了2013年的暴漲后也于今年跌入谷底,同時,三年多的時間里,商品住宅均價明顯滯漲。

[住宅成交]限購以來,呈“倒U字形”走勢

總體來看,實施限購以來,濟南市商品住宅的銷售面積呈“倒U字形”走勢。

實施限購的2011年,市場較為平淡,當年濟南共有394.56萬平方米的住宅成交;到2012年,這個數字開始攀升,當年的成交面積達到了540.36萬平方米;而高峰值出現在2013年,當年濟南市商品住宅成交面積達到了635.64萬平方米,平均每個月成交52.97萬平方米,總成交面積比2011年增加了6成多。

可是這個整體上的上升態勢在今年戛然而止。有位房產業內人士將今年樓市成交量大冷稱為持續不景氣,“1月和2月不景氣,市場還對三月和四月充滿希望,可是‘金三’和‘銀四’先后流產,市場又寄希望于‘紅五月’,可這最終依然是個泡影。

[開盤數量]跌回三年前

2011年3月初濟南樓市實行限購政策,從開盤數據上,限購政策的出臺并沒有對市場產生明顯的影響。2011年濟南市房地產項目的開盤數量為159個,3月開盤量最多為26個;2012年開盤數量為150個,8月開盤量最多為25個;2013年時開盤數量到205個,3月開盤量最多為36個,2014年上半年的開盤數量為69個,6月開盤量最多為20個。2014年以后,市場上的開盤數量明顯減少,上半年僅有69個開盤,據此推算的話,全年為138個,比2011年還少21個。

通過市場走訪,記者了解到2014年有多重原因造成了樓盤開盤的減少。首先是有開發商捂盤惜售,部分房企希望等市場好轉之后再提價銷售; 其次是開發商主動延遲開盤時間。

[住宅庫存]三成新供房沒賣出去

值得注意的是,雖然濟南市商品住宅供應量和成交量都在2014年出現下降,但降幅卻相差不少,今年上半年,濟南市月均商品住宅供應量比去年下降14.06%,而成交量卻同比去年下降了29.71%。

并且,記者發現,2011年的月均商品住宅供應量和銷售量比例為1.3:1,到了2012年,這一數字降到了1.02:1;2013年為1.27:1,而在2014年上半年,這一數字卻增長到了1.56:1,。也就是說有超過三分之一的新供住房沒有賣出去。這兩項數據均說明,到了2014年,濟南市住宅供應量和銷售量差距越來越大,庫存越來越多。

[單價漲幅]三年多平均漲了不到400元

2011年以來,濟南商品住宅價格漲勢緩慢,據中國指數研究院統計顯示,2011年3月,濟南市商品住宅價格為8411元/平方米,而到了2014年6月,也僅有8839元/平方米,3年的時間僅上漲了400多元,若考慮CPI及通脹因素的話,這個漲幅微乎其微。在2013年以后,全國房價出現明顯增長,從9812元/平方米漲到上個月的10923元/平方米,一年多的時間上漲了1000多元/平方米。

另一項數據也證明了自限購以來濟南市商品住宅均價確實存在滯漲的狀況,據某濟南機構統計,2013年4月,濟南市商品住宅均價為8202元/平方米,2014年6月,漲到了8577元/平方米,三年多的時間增長了不到400元/平方米。從其提供的數據來看,濟南市商品住宅均價呈波浪形走勢,在2011年下半年到2013年8月份,價格持續徘徊在8000元/平方米以下,雖然在2014年前后呈上漲趨勢,但也和2011年中相差不多。

兩家數據公司所統計的數據都顯示,濟南市商品住宅均價在限購以來呈現滯漲的局面。而在限購之前,僅從2010年6月到2011年3月短短的9個月的時間里,濟南市商品住宅均價便從7674元/平方米上漲到了8411元/平方米,上漲了737元/平方米,比限購的三年多時間漲幅還大。

不少房企負責人態度謹慎:

“調整限購不如調整限貸”

對于濟南擬調整限購政策,濟南很多房企表示:即使真正實現限購松綁,對市場的實際帶動效果也難立刻表現出來。

濟南一位房企的負責人對記者說:“限購松綁對于短期內市場的復蘇不會有太大的影響,松綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒,持幣待購的購房者會認為這是市場妥協的表現,后市仍然還會有價格上的優惠。因為限購和限貸相比,限貸對市場的影響作用更大,因為購房者買房子需要錢,限貸不松綁的話對市場的促進作用并不會很大。

另外一位企業負責人也認為,限購松綁對市場的實際影響并不如預期那樣大。她說:“限購松綁帶給市場的只是一個良性信號,建立起一種市場信心。房地產銷售的價格并不會因為松綁而立刻有所提升,價格是市場供求關系的表現,如果區域內產品需求量攀升,那么漲價的可能性就會比較大。限購與限貸是調控房地產市場發展的兩個重要砝碼,限貸的比重要高于限購。松綁限購只對異地購房和改善性購房解除了限制,限購松綁的實際效果得經過一段時間才能顯現。”

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