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一線城市核心地段土地稀缺 地產商嘗試舊樓改造
2015-07-07 09:58:23   來源:第一財經日報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

核心城市核心地段的土地正在變得稀缺,開發商們正在考慮新辦法來“跑馬圈地”。

核心城市核心地段的土地正在變得稀缺,開發商們正在考慮新辦法來“跑馬圈地”。

朗詩綠色地產有限公司日前宣布,公司全資附屬公司SilverKnightGlobalLimited作為買方,與AGAcquisitionC(BVI)L.P.訂立一份買賣協議,以總代價為人民幣5.4億元購買上海市長寧區青溪路770弄25號擁有的75處住宅單位、停車場及公共設施。上述地址土地面積1.34萬平方米,容積率1.18,落成年份2000年。

該項目是朗詩首個舊樓改造項目,是朗詩在傳統拿地開發的業務模式之外對新業務模式的一次嘗試。

多位業內人士在接受《第一財經日報》記者采訪時認為,城市土地減少將促使房企更多地轉向舊改項目“掘金”。

朗詩在公告中表示,舊樓改造業務在中國的一線城市具有良好的市場前景,希望通過收購該等物業探索舊樓改造的商業模式,提升投資、開發、改造、運營的縱向一體化能力,未來將會繼續在一線城市尋找合適的舊樓改造項目。

事實上,舊改已然成為最近幾年地產市場的一大熱點,越來越多的開發商也加入到舊改的行列。《第一財經日報》記者梳理發現,包括招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業、瑞安房地產等房企都曾在舊改項目中獲益。

自2010年以來,一線城市的土地供應呈現緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發土地不斷減少,另一方面相關政府在土地供應上較為謹慎,因此土地市場量降價升的勢態較為突出。土地價格的不斷上漲,導致開發商的開發成本越來越高。這種情況下,舊改成為推動城市發展和解決土地供應瓶頸的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低開發成本從中獲利。

佳兆業曾是舊改最大受益開發商之一。克而瑞研究數據顯示,2013年舊改項目為佳兆業239億元合約銷售額貢獻了約30%,其中位于深圳龍崗的舊改大盤佳兆業城市廣場單盤貢獻率高達19%。2014年佳兆業銷售額近300億,佳兆業城市廣場亦貢獻了最大力量。

而對于舊改,不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月,上海市《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》就曾提到,希望開展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、廣州也有類似的政策出臺。

去年,國土部也出臺《節約集約利用土地規定》,也是針對歷史遺留的工礦等廢棄地進行復墾利用,對城鄉低效利用土地進行再開發。

記者多方采訪獲悉,目前舊改的模式主要分為兩大類。一種是以市場為主導、政府做引導的模式,暨房企也需要進行拆遷工作,此類模式主要是深圳地區采用較多。另一種則是政府為主導,完成前期拆遷之后再進行土地出讓的模式。但舊改相對于一般凈地開發復雜程度更高,周期更長。

上海新天地就是一個典型的舊改開發例子,瑞安房地產將之打造成上海的新地標之一。另一方面,由于新天地板塊的舊改進展非常緩慢,瑞安房地產在該板塊開發的豪宅項目翠湖天地也因此等待很久才入市。這個也非常占用房企的資金成本。

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