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土地熱與樓市熱互為輔助 房企出現全線提價勢頭
2015-07-09 10:18:37   來源:北京青年報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

經歷了股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月,樓市成交熱度卻一路走高,尤其是進入下半場以后,不但土地成交屢屢拍出新高,樓市交易也愈加火熱。

經歷了股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月,樓市成交熱度卻一路走高,尤其是進入下半場以后,不但土地成交屢屢拍出新高,樓市交易也愈加火熱。來自亞豪機構的數據顯示,7月第一周(6.29-7.05)北京住宅市場共實現成交3590套,成交面積36.17萬平方米,環比之前一周分別大漲68%、45%,同時這一成交量也創造了今年來的周度新高。寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入,使得下半年的樓市被各方看好,開發商也不再像以往那樣追求絕對的高周轉,而是將高利潤擺在首要位置。在土地資源尤其是一線城市土地資源愈加緊缺的當下,大型房企開始緩著賣,甚至不斷傳出全線提價的消息。

土地熱與樓市熱互為輔助

下半場的哨聲剛一吹響,北京的土地市場就率先進入了真刀真槍的火拼中。幾乎每一塊新推出的住宅用地都會遭到開發商們的哄搶。競爭的激烈程度不僅體現在幾十輪的爭相競價上,更有脾氣火爆的開發商當場動手,操練了起來。

尤其是進入7月以后,大興區多塊住宅用地的入市,將開發商對土地的渴望推向了高潮。本周二,位于大興區瀛海鎮一宗宅地入市,13家企業到場競價,最終龍湖首開聯合體經過32輪競拍,以25.95億元,附加現場競拍配建5.5萬平方米限價房的代價摘得這一地塊。據中原地產首席分析師張大偉測算,該地塊樓面價突破了3萬元/平方米。而在7月3日,拍出的瀛海另一地塊中,土地的樓面價已高達3.6萬元/平方米。至此,半個月時間內,大興區就已經累計拍出8宗土地,總成交額超過110億元。

土地的成交熱,不可避免地將影響未來樓市的走向,更帶動了樓市成交的不斷攀高。

統計數據顯示,2015年上半年,北京市商品房成交數據全面上揚,共成交41735套房源,同比去年上漲21%;成交面積483.27萬,同比去年上漲7%;成交均價26750元/平方米,同比去年上漲9%;成交金額1292.75億元,同比去年上漲17%。

風格轉變從“跑得快”到“高利潤”

一面是拿塊新地“歷經磨難”,一面是賣起房子來“輕而易舉”。這都讓許多開發商開始重新審視自身的銷售策略。不少項目的營銷操盤手在與記者的私下交流中都表示,公司高層最近一直在給項目施壓,希望提價銷售。并且已經不再將快速去化視作對銷售團隊的考量標準,如何實現更大的利潤成了不少房企的新指標。

“這樣的風格轉換已經非常明顯了,尤其是對于五環內的項目來說,由于新增土地不僅價格是天文數字,而數量更是少之又少,導致五環內的項目幾乎是賣一套少一套,開發商推盤節奏已經不再是追求速度,而是轉向了高利潤。”聯美地產總裁助理史明向北青報記者坦言。在東壩的奧林匹克花園項目,還有一些現房可售,但具體銷售節點并沒有確定,公司希望等待區域的地王項目入市后再定價格,以實現利潤最大化。

不僅是中小房企,就連一向追求規模的萬科也更加注重利潤的提升。近期,一封“意外”曝光的內部郵件顯示,北京萬科新掌門人劉肖在上任半年后,完成了103億元銷售,在實現銷售增長10%的基礎上,利潤也得到了50%的提升,回款率達到92%。

數據顯示,一向以低價快銷、高周轉著稱的萬科,今年開始刻意放緩了銷售速度,并提升了價格,追求利潤最大化。像位于大興區五環外的金第·萬科金域東郡,自從2014年5月調整價格后,此后一年的成交均價均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套為當年最多,均價僅為24326元/平方米。

而進入2015年,該項目均價已經穩定至27000元/平方米以上,成交最多的5月實現173套銷售,均價為27641元/平方米。

另外,主打高端的五礦萬科如園更是如此。該項目2015年2月、3月成交均價分別為43182元/平方米、46171元/平方米,隨后4月-6月的成交均價均漲至50000元/平方米以上。

管中窺豹,可見一斑。萬科的價格波動曲線,對于眾多中小房企都是很好的參照。業內預計,下半年的樓市,除了自住房會幾百套甚至上千套地一口氣推出外,多數商品房項目,將采用一面提價,一面少量推出的策略。

首套房貸8.8折成常態四次降息后貸款百萬月供減少662元

樓市下半場重新熱鬧起來,與政策層面的放寬密不可分。

截至2015年6月30日,市場共迎來了四次降息、三次降準,雖然6月底的降息、降準被普遍認為意在解救股市,但事實上,房地產卻成了最大受益標的之一,購房成本降低導致更多置業者出手,甚至一些曾經滯銷的項目也對樓市下半場充滿信心。

北京青年報記者近日咨詢了工商銀行、農業銀行、交通銀行、光大銀行后發現,對于購房首付的問題,各家銀行都堅持認貸不認房的新政策,即便是買房人名下已經有一套房,新購入商品房時,只要沒有貸款,或者提前還清貸款,第二套房子同樣可以享受首套房最低3成的首付比例和貸款優惠

并且首套房貸率也出現了明顯松動,由3、4月份時的9折甚至9.5折優惠,變成了當下普遍的8.8折優惠。在6月28日央行下調金融機構人民幣貸款基準利率0.25個百分點后,這已經是從去年11月份以來8個月內,央行的第4次降息。

倘若商業銀行貸款100萬20年等額本息還清,若以基準利率計算,月供從7485元減少至6823元,月供壓力減輕662元,20年下來,貸款總利息減少了超過15萬元,購房者壓力大大減輕。

不僅如此,一些中介機構、代理機構還聯合開發商,針對首付款還推出了各種短期貸款,進一步刺激了購房人的入市熱情。

下半年房企出現全線提價勢頭

土地轉熱,成交回暖,政策支持,無論哪個方面看,今年樓市的下半場都會集體飄紅。

事實上,開發商們也早就注意到了這一點,甚至認為漲價已經到了水到渠成、順理成章的階段。不再僅僅是針對幾個熱點項目搞小動作,而是高調地宣稱全線漲價。

6月底,微博上就流傳一份恒大地產簽發的《關于全面提升各樓盤銷售價格的通知》。文件稱,恒大地產從今日起,將會全面提升294個在售樓盤的銷售價格,稱此舉是為“使各樓盤的價格逐步回歸合理水平”。

這份恒大地產的漲價文件顯示,恒大地產要求各地項目根據當地市場情況,結合各樓盤的剩余貨量、去化率,每個樓盤最少上調5%,最高上調15%。事后,恒大地產出面否認了全線提價,并稱漲價文件屬“偽造”。

即便如此,在亞豪機構市場總監郭毅看來,“這些內部漲價的文件多是一些樓盤項目的營銷手段。他們無非也是想向購房者傳達樓盤項目價值會有進一步提升空間的信號。”

與恒大類似傳出全線提價的知名房企還有碧桂園。7月7日,碧桂園的官方微信公眾號以“碧桂園要漲價了”為題目,高調聲稱:“在市場回暖、經營有道、倉中有糧等內外因素綜合作用下,在品質升級的基礎上,碧桂園集團將全面提價。”

與恒大的“烏龍”漲價不同,碧桂園不但高調承認將全面提價,還在微信中直言:“與其罵我,不如趕緊挑一套適合自己的房子吧。”

房企對于下半年的看好與多數業內專家的預期不謀而合。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,從房地產短周期的四大驅動因素分析,關于下半年,經濟低位企穩,政策面趨松節奏放緩,資金面繼續趨松,主要城市住宅庫存繼續減少。這都使得下半年市場將以回暖為主基調。探明底部,復蘇上行。他預計,未來三個月左右,皆能探明底部,至四季度則基本上房地產全部指標皆轉為上行。

除此之外,郭毅也預計,下半年隨著整體樓市的轉暖,市場供應也將增多,部分庫存較少、需求旺盛的區域,住宅項目的價格將會有所上漲,如通州、大興、昌平。而一些項目集中、庫存較高,且潛在供應量較大的區域,價格將保持相對穩定的狀態。

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