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商品房變身需要依法操作 與保障房有本質區別
2015-01-23 10:33:24   來源:法制日報   更多精彩討論進入濟南房產論壇

記者獲悉,住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見,在此基礎上,住建部將督促存量庫存較高的城市,出臺將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的支持措施。

記者獲悉,住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見,在此基礎上,住建部將督促存量庫存較高的城市,出臺將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的支持措施。住建部負責人最近表示,“房地產庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要”(1月22日《經濟參考報》)。

針對房地產庫存高企現象,住建部不久前開了一個藥方,即發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,允許各地政府回購商品房作為公租房,開發商也可以自行經營租賃,且可以將租賃房打包為REITs(房地產信托投資基金)進行融資。接下來還將開出另一個藥方,即擬出臺收購商品房用于安置房的意見。

顯然,這兩個藥方都有利于消化樓市庫存。有數據顯示,房地產行業現階段已面臨產能過剩,而住建部通過把商品房轉化為公租房、安置房等,顯然是多贏之舉。

首先有利于住房保障對象早日得到保障。如果是重新建樓安置保障對象,等待時間會比較漫長,而將現成的商品房轉化為保障房,提高了保障效率。其次,能幫助相關企業渡過難關,穩定市場秩序。其三,有利于各地政府完成住房保障任務。不過,把商品房變安置房不是簡單魔術,而是要通過質量、選址、配套等關口。

必須把好屬性關。毫無疑問,商品房與廉租房、經濟適用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本質的區別,不僅拿地方式、收費、售價不一樣,而且在房屋產權等方面也不相同。要想把商品房變保障房,必須通過合理的制度進行轉化,否則,就容易亂成一團麻,會陷入混亂,讓樓市更復雜。

必須把好分配關。2008年一些地方政府就團購過商品房用于保障房,但主要分配給某些人才。而且,多年來,很多保障房小區最后變成了“公務員小區”。一般來說,商品房小區的品質與環境要好于保障房小區,當商品房可以變保障房時,不排除會被一些特權人群盯上,然后瓜分。

必須把好物業關。保障房物業費一般是政府指導定價,一些地方政府還會補貼物業費,但商品房物業費實際上早已是市場定價。那么,商品房變保障房之后如何確定物業費也是一個問題,因為商品房小區物業服務成本一般較高,而保障房小區物業服務成本一般較低。

必須把好購買關。在房地產庫存高企的三四線城市,顯然,很多開發商都面臨著生存壓力,都希望政府購買自己的項目,但地方政府由于財力有限,購買力也有限。如此一來,在商品房變安置房過程中,不排除會存在權錢交易,某些官員和開發商獲得好處,而損失的是財政資金。

所以,各地政府在購買公共服務(即保障房)時,必須要公開透明、公平公正。購買商品房的過程必須按照招投標法、政府采購法以及相關房地產法律法規操作,并進行有效監督,防止權力尋租,因為招投標、政府采購、房地產都容易滋生腐敗。即使政府通過資金補貼實現保障,也要把好一道道關口。

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